Calculadora de Financiamento Imobiliário
Calcule a parcela do financiamento imobiliário pelos sistemas PRICE e SAC. Veja o total pago e os juros ao longo do prazo.
Revisão especializada: pendente(ver o que isso quer dizer)
Nenhum corretor de imóveis, advogado ou analista de crédito revisou estas contas. O ValorFinal não tem esses profissionais no time e não atribui revisão a quem não revisou. Para decidir sobre um contrato, leve os números ao banco e a um profissional habilitado.
A revisão técnica cobre implementação das fórmulas, testes automatizados, conferência dos limites de cada faixa e leitura dos documentos citados em cada fonte.
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Num financiamento imobiliário, você financia o valor do imóvel menos a entrada. No sistema SAC as parcelas começam mais altas e caem ao longo do tempo; no sistema Price elas são fixas. A calculadora mostra a primeira e a última parcela, o total pago e os juros em cada sistema.
Como funciona o cálculo
A taxa anual informada é tratada como efetiva e convertida em taxa mensal equivalente pela raiz de ordem 12, não por divisão. A diferença não é detalhe: 12% efetivos ao ano viram 0,9489% ao mês, enquanto 12% nominais com capitalização mensal seriam 1% ao mês. Se a sua proposta traz a taxa mensal, multiplicar por 12 não devolve a taxa anual efetiva; confira qual das duas o banco informou.
No SAC, a amortização é constante (saldo dividido pelo número de meses) e os juros caem a cada mês, reduzindo a parcela. No Price, a parte financeira da parcela é fixa, calculada pela fórmula de anuidade. Repare no "parte financeira": o que é constante no Price é principal mais juros, sob taxa fixa. O boleto que chega inclui ainda seguros e taxa de administração, que mudam de valor ao longo do contrato, e em contrato indexado o saldo é corrigido antes de tudo isso.
Os campos de MIP, DFI e taxa de administração são opcionais e, quando preenchidos, entram na prestação total mostrada no resultado. Antes de financiar, avalie também se vale mais a pena alugar na calculadora alugar ou comprar e compare propostas pelo CET do financiamento, que é o número certo para isso.
Em regra, o SAC paga menos juros no total, mas exige renda maior no começo, porque o banco calcula o comprometimento pela primeira prestação.
Fórmula
Taxa mensal equivalente = (1 + taxa anual efetiva)^(1/12) − 1
Price: Parcela = PV × i × (1+i)ⁿ ÷ [(1+i)ⁿ − 1]
SAC: Amortização = PV ÷ n; Parcela = Amortização + saldo × i
Prestação total = Parcela + MIP (sobre o saldo) + DFI (sobre o imóvel) + taxa de administração
Base: matemática financeira dos sistemas SAC e Price. Compare com a simulação oficial do banco (CET inclui seguros e taxas).
Exemplo com números
Imóvel de R$ 400.000,00 com R$ 80.000,00 de entrada, portanto R$ 320.000,00 financiados em 30 anos a 14,28% ao ano, com MIP de 0,40%, DFI de 0,05% e R$ 25,00 de administração por mês. A mesma entrada nos dois sistemas. A taxa é a média de mercado do Banco Central, série SGS 20772, competência de julho de 2026.
O que foi informado
- Valor do imóvel
- R$ 400.000,00
- Entrada
- R$ 80.000,00
- Valor financiado
- R$ 320.000,00
- Juros
- 14,28% a.a.
- Prazo
- 30 anos
O que a calculadora devolve
- SAC: 1ª e última prestação
- R$ 4.616,60 → R$ 940,80
- PRICE: 1ª e última prestação
- R$ 3.794,19 → R$ 3.688,72
- SAC: juros do contrato
- R$ 646.077,07
- PRICE: juros do contrato
- R$ 992.507,64
- Diferença de juros entre os dois
- R$ 346.430,57
- SAC: total com seguros e taxas
- R$ 1.080.331,60
- PRICE: total com seguros e taxas
- R$ 1.437.085,93
A escolha do sistema não é detalhe. No SAC a primeira prestação é mais alta, R$ 4.616,60 contra R$ 3.794,19 do PRICE, e por isso ele exige mais renda para ser aprovado. Em troca, a prestação cai todo mês até R$ 940,80 e o contrato cobra R$ 346.430,57 a menos de juros. O PRICE mantém a prestação previsível do começo ao fim, o que é uma vantagem real para quem precisa de orçamento estável.
Os números acima saem da mesma função que a calculadora usa quando você preenche o formulário. Troque os valores no formulário para ver o seu caso.
Limitações
- MIP, DFI e taxa de administração entram quando você os informa nos campos opcionais, e ficam de fora quando deixados em branco. ITBI, escritura e registro não entram aqui: são custos da aquisição, e estão na calculadora de custo total da compra.
- O seguro real é recalculado periodicamente pela idade do titular e pelo saldo devedor. O valor informado aqui é tratado como um percentual constante, então a prestação total é aproximada.
- Usa taxa fixa. Contrato corrigido por TR, IPCA ou poupança tem o saldo devedor atualizado antes dos juros, e a parcela muda ao longo do tempo mesmo no Price. Para comparar indexadores, use o comparador de TR, IPCA e prefixado, lembrando que ali são cenários, não previsões.
- Não considera amortizações extraordinárias (FGTS, aportes), que reduzem juros e prazo.
- Estimativa para planejamento; o valor oficial é o do contrato e da simulação do banco.
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Atualizado em . Fontes: Matemática financeira / sistema PRICE/SAC.
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Perguntas frequentes
Qual a diferença entre os sistemas PRICE e SAC?
No sistema PRICE, as parcelas são fixas do início ao fim. No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização (parte do principal) é fixa, mas os juros vão diminuindo à medida que o saldo devedor cai, resultando em parcelas decrescentes. No início, as parcelas do SAC são mais altas que as do PRICE, mas o total pago no SAC costuma ser menor por causa dos juros.
Quanto de entrada o banco exige para financiamento imobiliário?
A maioria dos bancos exige entrada de pelo menos 20% do valor do imóvel (financiam até 80%). No sistema SFH (Sistema Financeiro de Habitação), com recursos do FGTS, o financiamento pode chegar a 90% para imóveis de até determinado valor. Cada banco tem suas próprias regras, compare antes de escolher.
Posso usar o FGTS para financiar um imóvel?
Sim, desde que o trabalhador tenha ao menos 3 anos de trabalho sob regime do FGTS (não precisa ser consecutivos), não possua outro imóvel financiado pelo SFH e o imóvel seja para uso próprio e esteja localizado na cidade onde o trabalhador trabalha ou reside. O FGTS pode ser usado na entrada, amortização ou pagamento de parcelas.
Quais são os custos extras no financiamento imobiliário?
Além das parcelas, considere: ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), varia de 2% a 3% do valor do imóvel conforme o município; custas de cartório (escritura e registro), 1% a 2% do valor; tarifas bancárias (avaliação, abertura de crédito); seguro obrigatório (MIP e DFI, incluídos nas parcelas). Esses custos podem somar 4% a 6% do valor do imóvel.
Vale a pena amortizar o financiamento antecipadamente?
Geralmente sim, pois você paga menos juros no total. No PRICE, a amortização antecipada reduz o prazo (mais vantajoso financeiramente) ou o valor das parcelas. No SAC, o efeito é similar. A decisão depende da taxa do financiamento comparada ao rendimento que o dinheiro teria investido. Se a taxa de juros do financiamento for maior que o rendimento do investimento, amortize.