Calculadora de CET do Financiamento Imobiliário

São dois números diferentes e obrigatórios. O CET (Custo Efetivo Total) é o custo do crédito e reúne juros, seguros, taxa de administração e tarifas numa taxa só; quem tem de informá-lo é a instituição financeira, pelo art. 7º da Resolução CMN nº 4.881/2020. O CESH (Custo Efetivo do Seguro Habitacional) é o custo do seguro isolado, e existe para você comparar apólices entre si. Segundo a SUSEP, o CESH deve ser apresentado ao interessado no financiamento (ou ao estipulante, no seguro coletivo), e o seguro habitacional em apólices de mercado precisa garantir no mínimo morte e invalidez permanente (MIP) e danos físicos ao imóvel (DFI). Esta calculadora produz o CET; o CESH vem da seguradora e do banco, e você pode contratar o seguro em outra seguradora autorizada, não necessariamente a do financiador.

Não. A SUSEP é explícita: o consumidor pode contratar o seguro habitacional junto ao próprio financiador ou em outra seguradora autorizada a operar seguros de pessoas ou de danos. O seguro em si é obrigatório, a seguradora não. Como o MIP e o DFI entram na parcela e no CET, trocar de seguradora pode derrubar o custo efetivo sem mexer na taxa de juros. Para medir esse ganho antes de decidir, informe aqui o percentual do seguro que a outra seguradora ofereceu e compare o CET das duas propostas.

CET é o Custo Efetivo Total: a taxa que reúne tudo o que você paga, não só os juros. Entram os seguros obrigatórios (MIP e DFI), a taxa de administração mensal e as tarifas iniciais. Por isso o CET é sempre maior ou igual à taxa de juros anunciada e é o número certo para comparar propostas de bancos diferentes. Informar o CET antes da contratação é obrigação da instituição, pelo art. 7º da Resolução CMN nº 4.881, de 23 de dezembro de 2020, que revogou a antiga Resolução nº 3.517/2007 e está em vigor desde 1º de fevereiro de 2021.

São os dois seguros obrigatórios do financiamento habitacional. O MIP (Morte e Invalidez Permanente) cobre o saldo devedor caso o comprador faleça ou fique inválido, então incide sobre o saldo, que diminui a cada mês. O DFI (Danos Físicos ao Imóvel) cobre o imóvel contra incêndio, explosão e desabamento, e incide sobre o valor do imóvel, ficando praticamente fixo. Ambos entram na parcela e no CET.

O CET desse contrato não inclui a correção futura, e isso não é escolha da calculadora: o art. 5º da Resolução CMN 4.881/2020 determina que referenciais de remuneração que mudam ao longo do contrato, como taxas flutuantes e índices de preços, não devem ser considerados no cálculo do CET, e devem ser informados à parte no demonstrativo. Ou seja, o CET de um contrato indexado mede a parte fixa do custo. Projetar TR ou IPCA e somar ao resultado produz um número que não pode ser chamado de CET. Para comparar o efeito dos indexadores, use o comparador de financiamento por TR, IPCA e prefixado, que apresenta cenários, não custo efetivo contratual.

Porque a taxa anunciada é só a parte dos juros. Quando você soma os seguros, a taxa de administração e as tarifas, o custo real sobe. Dois bancos podem anunciar a mesma taxa de juros e ter CETs bem diferentes por causa do valor dos seguros e da administração. Sempre compare pelo CET, não pela taxa de juros isolada.

Montamos o cronograma mês a mês (PRICE ou SAC), somando em cada parcela a amortização, os juros, o MIP sobre o saldo daquele mês, o DFI sobre o valor do imóvel e a taxa de administração. Depois encontramos a taxa que iguala o valor liberado, já deduzidas as tarifas pagas antecipadamente, ao fluxo de todos esses pagamentos. Se você informar a data de liberação do crédito, a calculadora faz também a conta do art. 4º da Resolução CMN 4.881/2020, com o expoente em dias corridos sobre 365, e mostra os dois números lado a lado com a diferença entre eles. Sem a data, o resultado é a aproximação por períodos mensais uniformes, que é o que dá para fazer quando você só tem o número de parcelas em mãos.

Sim. A portabilidade de seguro habitacional permite contratar o MIP e o DFI com uma seguradora diferente da indicada pelo banco, o que costuma reduzir bastante o custo dos seguros e, com isso, o CET. Simule aqui com o valor do seguro próprio para ver o impacto antes de decidir.

O CET é uma taxa única que resume todo o contrato, mas o valor das parcelas muda mês a mês porque o MIP cai junto com o saldo devedor e, no SAC, a parte de juros também diminui. Se o contrato tiver correção pela TR ou reajuste do seguro, o CET real pode variar. Esta calculadora assume taxa e seguros estáveis para dar uma estimativa comparável entre propostas.