Garantias de Aluguel: Caução, Fiador ou Seguro-Fiança

A Lei do Inquilinato (art. 37) prevê quatro modalidades: caução (em dinheiro, bens ou títulos), fiador, seguro de fiança locatícia (seguro-fiança) e cessão de quotas de fundo de investimento. Na prática, as mais usadas são caução em dinheiro, fiador, seguro-fiança e título de capitalização. O contrato só pode exigir UMA delas; exigir mais de uma é considerado infração.

Para o inquilino, o fiador costuma ser a opção de menor custo direto, porque não prende dinheiro nem cobra prêmio, mas depende de alguém com imóvel próprio quitado disposto a assumir a responsabilidade. A caução em dinheiro custa pouco, porque o valor volta corrigido pela poupança que a lei garante; o custo é só o que você deixaria de ganhar em relação a uma aplicação melhor. O seguro-fiança é o mais caro, porque o prêmio anual não retorna, e o título de capitalização prende o dinheiro num investimento de baixo rendimento. Uma observação que a conta não captura: a caução e o título imobilizam um valor que você poderia precisar, e entre duas opções de custo parecido é melhor a que não prende nada.

Você deposita um valor de até 3 aluguéis, e esse teto é legal, não costume: o § 2º do art. 38 da Lei do Inquilinato diz que a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. O mesmo parágrafo resolve a dúvida sobre o rendimento: o valor deve ser depositado em caderneta de poupança, revertendo ao locatário todas as vantagens dela decorrentes no momento do levantamento. Ou seja, o dinheiro volta com os juros da poupança, por força de lei, descontados eventuais débitos. Por isso o custo da caução não é o rendimento inteiro que o valor teria numa aplicação: é só a diferença entre essa aplicação e a poupança que a lei garante. Se você investiria na poupança de qualquer jeito, a caução não custa nada em dinheiro, embora prenda o valor até o fim do contrato.

O seguro-fiança é prático (não precisa de fiador nem de depósito) e muitas vezes inclui cobertura de danos e contas, mas é a garantia mais cara: o prêmio anual costuma equivaler a 1,2 a 2 aluguéis por ano e não é devolvido. Faz sentido para quem não tem fiador nem capital para a caução e valoriza a praticidade, ou quando o locador exige justamente essa modalidade.

O título de capitalização atrelado à locação prende um valor (em geral de 1 a 4 aluguéis) que volta ao fim do contrato, mas rende bem menos que uma aplicação comum, às vezes menos que a poupança. O custo real é a diferença entre o que esse dinheiro renderia aplicado e o pouco que rende no título. Costuma ser melhor que o seguro-fiança (porque o dinheiro volta), mas pior que a caução simples.

Não. A lei é clara: o locador pode exigir apenas uma das modalidades de garantia. Pedir, por exemplo, fiador e caução ao mesmo tempo é infração, sujeita inclusive a sanções. Se isso acontecer, o inquilino pode recusar e exigir a adequação do contrato.