Calculadora de Custo Total para Comprar Imóvel

Alivia hoje e custa caro depois, e a calculadora mostra os dois lados. Embutir os custos reduz o dinheiro que precisa sair do bolso na assinatura, o que resolve quando falta liquidez. Só que esse valor passa a pagar juros pelo prazo inteiro do contrato. Um exemplo com os números da própria ferramenta: R$ 10.000 de custos embutidos num financiamento de 11% ao ano por 30 anos viram R$ 32.880,87 ao longo do crédito, mais que o triplo. Se você tem o dinheiro, pagar à vista é quase sempre melhor; se não tem, saiba que está trocando um problema de caixa por um custo três vezes maior.

Porque ela dispensa um dos dois atos. O art. 61, § 5º, da Lei 4.380/1964 dá aos contratos de entidades do Sistema Financeiro da Habitação o caráter de escritura pública, então o instrumento particular assinado com o banco já cumpre esse papel e não é preciso lavrar escritura em tabelionato. O registro na matrícula continua obrigatório e continua sendo pago: é ele que transfere a propriedade. Atenção a um detalhe que a calculadora respeita: se você informar entrada igual ao valor do imóvel, não há financiamento, logo não há contrato bancário, e a escritura volta a ser cobrada.

O preço é o valor negociado pelo imóvel. O custo total de compra soma a esse preço os gastos obrigatórios da transação (ITBI, escritura, registro e, quando há financiamento, taxa de avaliação) e os custos iniciais para começar a morar (mudança, reforma, mobília, condomínio e IPTU proporcional). Na prática, os custos extras costumam ficar entre 4% e 8% do valor do imóvel, então um imóvel de 500.000 pode exigir de 20.000 a 40.000 só em custos além do preço.

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é municipal, então a alíquota e a base de cálculo variam de cidade para cidade, normalmente entre 2% e 3% sobre o valor de compra ou o valor venal de referência, o que for maior. Como cada prefeitura tem a sua regra, esta calculadora deixa a alíquota editável. Consulte a Secretaria de Finanças do seu município para o percentual oficial.

São dois atos diferentes, e num deles a compra financiada não paga. A escritura pública é lavrada em tabelionato de notas e formaliza a venda; o registro é feito no cartório de registro de imóveis e é o que efetivamente transfere a propriedade. Quem compra financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação não lavra escritura: o art. 61, § 5º, da Lei 4.380/1964 permite que esses contratos sejam celebrados por instrumento particular, atribuindo a eles o caráter de escritura pública para todos os fins de direito. Na prática, o contrato do banco faz o papel da escritura, e você paga só o registro. Numa compra à vista, os dois atos existem e os dois são pagos. É por isso que a calculadora pergunta a forma de aquisição antes de somar: num imóvel de R$ 500 mil com escritura de 1%, a diferença é de R$ 5.000.

O valor financiado entra no financiamento e é pago em parcelas. Já a entrada e os custos extras (ITBI, cartório, avaliação, mudança, reforma) normalmente são pagos à vista, com recursos próprios ou, em alguns casos, FGTS. Por isso a calculadora separa o dinheiro necessário à vista do valor que será financiado: é o caixa que você precisa ter disponível para fechar a compra.

O FGTS pode ser usado na compra de imóvel residencial urbano dentro das regras do programa habitacional (valor do imóvel dentro do limite, comprador sem outro imóvel na mesma cidade, conta vinculada com tempo mínimo, entre outras condições). O uso costuma ser direcionado para a entrada ou para abater o saldo devedor, não necessariamente para ITBI e cartório. Confirme as regras vigentes na Caixa e no banco do financiamento.

Não. O resultado é uma estimativa baseada nos valores e percentuais que você informa. ITBI, escritura, registro, avaliação e demais custos variam por município, estado, cartório e instituição financeira. Use o cálculo como simulação inicial de planejamento e confirme os valores oficiais com a prefeitura, o cartório de registro de imóveis e o banco antes de fechar negócio.