Financiamento TR, IPCA ou Prefixado: Comparador de Linhas

Porque o contrato corrige o saldo devedor pelo índice, e a parcela acompanha. Na linha IPCA+ você contrata uma taxa REAL, digamos 4,5% ao ano, e o saldo é atualizado pela inflação em cima disso. No começo a parcela é baixa justamente porque ela ainda não foi corrigida; ao longo dos anos a correção se acumula. Num financiamento de R$ 300 mil por 30 anos, com IPCA de 4,5% ao ano, a parcela sai de R$ 1.509 e chega a R$ 5.633, ou seja, quase quatro vezes maior. Isso não é penalidade nem erro: é o desenho da linha. O risco é que o banco avalia se a parcela cabe na sua renda pelo valor do momento, e a sua renda pode não acompanhar o índice.

Porque comparar o total nominal de uma linha indexada com o de uma prefixada mistura moedas de épocas diferentes. O total nominal da linha indexada está em dinheiro do futuro, que vale menos; o da prefixada já está em dinheiro de hoje. Somar os dois num ranking único faria a linha indexada parecer pior por um motivo que não é de custo, é de unidade de medida. Por isso o ranking usa o custo em moeda de hoje, que desconta o mesmo índice usado para corrigir, e o total nominal fica visível ao lado, porque é ele que sai do bolso. No exemplo de R$ 300 mil por 30 anos, o IPCA+ tem total nominal MAIOR que a prefixada e custo em moeda de hoje bem MENOR: as duas informações são verdadeiras e dizem coisas diferentes.

São os 4 indexadores das linhas de crédito imobiliário no Brasil. Na linha TR, o saldo é corrigido pela Taxa Referencial (historicamente baixa) mais uma taxa fixa. Na linha IPCA, a taxa contratual é menor, mas o saldo sobe com a inflação. Na prefixada, a taxa é cheia e nada varia. Na linha poupança, o indexador é o rendimento mensal da poupança (limitado a 0,5% ao mês quando a Selic passa de 8,5% ao ano). A mesma taxa anunciada pode esconder custos totais muito diferentes.

A linha IPCA tem a menor taxa contratual e a menor parcela inicial, mas o saldo devedor inteiro é corrigido pela inflação todo mês. Em ciclos de inflação alta, as parcelas e o saldo crescem rápido, e contratos IPCA+ ficaram muito mais caros que os de TR. Vale mais a pena para quem pode quitar cedo ou suporta o risco; para prazo longo com renda fixa em reais, a previsibilidade da TR ou da prefixada costuma pesar mais. Simule premissas de IPCA alto antes de decidir.

Nela o indexador é o rendimento da poupança mais uma taxa fixa. Como a poupança rende 70% da Selic quando a Selic está em até 8,5% ao ano e trava em 0,5% ao mês acima disso, a linha tem teto natural de variação. Ela compensa quando a Selic cai (o indexador cai junto), e fica próxima do teto quando a Selic está alta. Compare o custo total nas duas premissas.

Porque ninguém sabe a TR, o IPCA ou a poupança dos próximos 30 anos. A simulação usa uma premissa constante informada por você (pré-preenchida com o dado oficial mais recente do Banco Central) e deixa claro que o ranking vale só para essa premissa. Teste cenários otimista e pessimista: se a decisão muda com a premissa, a linha indexada carrega risco real.

Quase sempre a linha IPCA, porque a taxa contratual é a menor (o banco cobra menos juro fixo justamente porque a inflação corrige o saldo). Mas parcela inicial menor não significa custo total menor: a tabela da calculadora mostra os dois números separados para você não decidir só pela primeira parcela.

Não. O CET (Custo Efetivo Total) inclui seguros MIP/DFI, taxa de administração e tarifas, que não entram nesta comparação de indexadores. Use esta calculadora para escolher a LINHA e depois confira o CET real de cada proposta na calculadora de CET do financiamento imobiliário. O número contratual é sempre o do banco.