Calculadora de Rentabilidade de Aluguel

Sobre o que você gastou, e a diferença não é pequena. Quem compra para alugar desembolsa o preço do imóvel mais ITBI, escritura, registro e, quase sempre, reforma e mobília para colocar o imóvel em condição de ser alugado. Esse dinheiro está investido do mesmo jeito que o preço. Um imóvel de R$ 500 mil com R$ 25 mil de custos de aquisição e R$ 15 mil de reforma representa R$ 540 mil de capital, e calcular o retorno só sobre os R$ 500 mil infla o número em cerca de 8%. A calculadora mostra os dois: a rentabilidade sobre o valor do imóvel, que é como o mercado anuncia, e a rentabilidade sobre o capital investido, que é o retorno do seu dinheiro.

Porque retorno real é o que sobra depois de repor a inflação. Se o aluguel líquido rende 2,7% ao ano sobre o capital investido e a inflação do período foi de 4,5%, o poder de compra do seu patrimônio diminuiu, e o retorno real fica em torno de 1,7% negativo. O cálculo é por divisão de fatores, não por subtração simples, porque as duas taxas são compostas. Isso não significa que o investimento foi ruim: falta somar a valorização do imóvel, que a calculadora de rentabilidade não mede e que pode ser a maior parte do ganho. Significa que o aluguel, sozinho, não está repondo a inflação.

Não. Pelo art. 14 da Lei 7.739/1989, o condomínio, o IPTU e as despesas de cobrança, aí incluída a taxa da imobiliária, não integram a base de cálculo do imposto sobre aluguel quando são ônus do locador. A base é o que sobra depois de tirar esses valores do aluguel recebido. Por isso a calculadora aplica a alíquota que você informa sobre essa base, e não sobre o valor cheio: fazer o contrário superestimaria o imposto e, com ele, subestimaria a rentabilidade. Para apurar o imposto de verdade, com a tabela progressiva mensal, use a calculadora de IR sobre aluguel recebido.

A rentabilidade bruta é o aluguel dividido pelo valor do imóvel, sem descontar nada. Um aluguel de 2.500 em um imóvel de 500.000 dá 0,5% ao mês de rentabilidade bruta. A rentabilidade líquida desconta os custos que o proprietário paga (condomínio, IPTU, manutenção, taxa de administração, imposto) e a perda média por vacância. Por isso a líquida costuma ser bem menor que a bruta e é ela que mostra o ganho real.

Vacância é o período em que o imóvel fica vago, sem inquilino e sem gerar aluguel. Se um imóvel fica em média um mês por ano desocupado, a vacância é de cerca de 8,33% (1 dividido por 12). A calculadora converte esse percentual em uma perda média mensal e a desconta do fluxo, dando uma rentabilidade líquida mais realista do que supor o imóvel sempre alugado.

Aluguel recebido por pessoa física é tributado pelo Imposto de Renda na tabela progressiva (carnê-leão), com alíquotas que dependem do total recebido no mês. A calculadora usa um percentual editável que você informa, porque a alíquota efetiva varia conforme a sua faixa e outras rendas. Para imóveis em nome de pessoa jurídica, a tributação segue regras diferentes. Confirme com um contador.

O payback simples é uma estimativa de quantos anos o aluguel líquido levaria para devolver o valor investido no imóvel, sem considerar valorização, reajustes ou rendimento alternativo do dinheiro. É um indicador inicial de comparação: quanto menor o payback, mais rápido o aluguel se paga. Ele não substitui uma análise de investimento completa, que deve considerar valorização e custo de oportunidade.

Muita gente compara a rentabilidade líquida do aluguel com aplicações de renda fixa atreladas ao CDI. A comparação ajuda a ter referência, mas envolve riscos diferentes: imóvel tem liquidez baixa, custos de manutenção, risco de vacância e inadimplência, além de potencial de valorização. Use a comparação com cautela, sem tratar como recomendação. Você pode estimar a renda fixa na calculadora de CDI e CDB.

Não. A ferramenta é educativa e estimativa. Ela mostra a rentabilidade do aluguel com os dados que você informa, mas não recomenda comprar, vender ou investir, nem garante rentabilidade futura. Valorização, vacância, inadimplência, reformas e mudanças de mercado afetam o resultado real. Use como ponto de partida e consulte um profissional para decisões patrimoniais.