Portabilidade de Financiamento Imobiliário: Vale a Pena?
Simule a portabilidade do seu financiamento imobiliário para outro banco: economia de juros, alívio na parcela, custos de avaliação e cartório e em quanto tempo a troca se paga.
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Esta calculadora mostra se vale a pena portar seu financiamento imobiliário para outro banco: a economia de juros com a taxa menor, os custos de avaliação e cartório, e em quantos meses a troca se paga (payback).
Como funciona o cálculo
A simulação mantém o mesmo saldo devedor e o mesmo prazo restante, trocando só a taxa, e percorre o cronograma mês a mês (SAC ou PRICE) para medir a economia de cada parcela. Dos ganhos, ela subtrai os custos de portar (avaliação do imóvel + registro da nova garantia em cartório, sem ITBI) e calcula o payback.
Compare também o CET das duas propostas na calculadora de CET, simule o contrato completo na calculadora de financiamento imobiliário e acelere a quitação com a amortização pelo FGTS.
Fórmula
Prestação completa = amortização + juros + MIP (sobre o saldo) + DFI (sobre o imóvel) + administração
Economia total = total das prestações hoje − (total no caminho escolhido + custo de entrada)
Payback = meses até a economia acumulada cobrir o custo de entrada
Base: Resolução CMN 4.292/2013 (portabilidade de operações de crédito) e Resolução CMN 4.881/2020 (Custo Efetivo Total), com amortização PRICE ou SAC. Taxa de referência: Banco Central, série SGS 20772 (financiamento imobiliário para pessoa física).
Limitações
- A contraproposta do banco atual entra como terceiro caminho quando você informa a taxa oferecida. Ela não tem custo de cartório, porque a garantia não muda de credor.
- MIP, DFI e taxa de administração entram na comparação quando informados, e ficam fora dos dois lados quando deixados em branco. Os campos do novo banco, em branco, repetem os de hoje: supor que o novo banco cobra menos inventaria economia.
- O seguro real é recalculado periodicamente por idade do titular e por saldo devedor. Aqui ele é tratado como percentual constante, então a prestação projetada é aproximada.
- Custos de avaliação e registro variam por estado e instituição; informe os valores reais da sua proposta.
- Não trata de contrato indexado por TR ou IPCA, cujo saldo é corrigido antes dos juros, nem de mudança de prazo na troca: a comparação mantém o mesmo saldo e o mesmo prazo restante, que é o que torna os caminhos comparáveis.
- Estimativa educativa; o custo efetivo de cada proposta é o CET, que o banco é obrigado a informar antes da contratação.
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Cálculo auditável, com fórmula e fontes transparentes
Atualizado em . Fontes: Banco Central - portabilidade de crédito (Resolução CMN 4.292/2013).
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Fontes oficiais
- Banco Central - portabilidade de crédito (regras e passo a passo)
- Banco Central - busca de normas do Conselho Monetário Nacional
- Banco Central - taxas de juros de operações de crédito (série SGS 20772)
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Perguntas frequentes
O que é a portabilidade de financiamento imobiliário?
É a transferência do seu financiamento de um banco para outro que ofereça uma taxa de juros menor. O novo banco quita o saldo devedor no banco antigo e assume a dívida, mantendo o mesmo saldo e, em geral, o mesmo prazo restante. É um direito garantido pela Resolução CMN 4.292/2013 do Banco Central, e nenhum banco pode recusar a portabilidade de saída.
Quanto custa portar o financiamento? Tem ITBI?
Não há ITBI nem nova escritura, porque a portabilidade troca apenas o credor, não o proprietário do imóvel. Os custos são a avaliação do imóvel pelo novo banco (em torno de R$ 3.000) e o registro da nova alienação fiduciária (garantia) no cartório de registro de imóveis, cujo valor varia por estado. Alguns bancos absorvem parte desses custos para atrair o cliente. A calculadora soma esses custos e mostra em quanto tempo a economia os cobre.
Vale a pena portar mesmo com os custos de cartório?
Depende da diferença de taxa e do saldo devedor. Como regra geral, uma redução de 1 ponto percentual ao ano ou mais, com saldo devedor alto e muitos anos pela frente, costuma compensar os custos rapidamente. A calculadora mostra o payback: o número de meses até a economia das parcelas pagar os custos de portar. Se o payback for curto em relação ao prazo restante, vale a pena.
Por que a portabilidade pode não compensar mesmo com juros menores?
Porque a prestação não é só juros. Ela tem amortização, juros, seguro MIP, seguro DFI e taxa de administração. O MIP é calculado sobre o saldo devedor e varia com a idade do titular: se você mudou de faixa etária desde a contratação, o seguro no banco novo pode sair bem mais caro que o de hoje e anular a vantagem de meio ponto na taxa. Some a isso o custo de avaliação e de registro da nova garantia. Por isso a comparação aqui é da prestação completa, e não só dos juros, e por isso ela pode terminar dizendo que ficar como está sai mais barato.
Vale mais a pena portar ou aceitar a contraproposta do banco atual?
Depende dos números, e a calculadora compara os dois no mesmo lugar. A contraproposta tem duas vantagens estruturais: não paga avaliação nem registro de nova garantia, e mantém os seguros que você já tem contratados. A portabilidade ganha quando a diferença de taxa é grande o bastante para cobrir os custos da troca dentro de um prazo razoável. Na prática, pedir a portabilidade é o que faz o banco atual se mexer: ele é notificado do pedido e costuma responder. Informar a taxa que ele ofereceu no campo de contraproposta mostra qual dos três caminhos sai mais barato no prazo inteiro.
O banco atual pode impedir a portabilidade?
Não pode impedir, mas a lei dá a ele o direito de fazer uma contraproposta (retenção) em até alguns dias úteis após o pedido. Muitas vezes o próprio banco atual iguala ou chega perto da taxa do concorrente para manter o cliente, e aí você reduz os juros sem pagar custo de cartório. Use a simulação como base para negociar nos dois bancos.
A portabilidade muda o sistema de amortização (SAC ou PRICE)?
Em geral, o novo contrato mantém o mesmo sistema do original (SAC ou PRICE) e o mesmo prazo restante; o que muda é a taxa. Esta calculadora simula a portabilidade mantendo o sistema e o prazo, isolando o efeito da taxa menor. Se o novo banco propuser mudar prazo ou sistema, simule também na calculadora de financiamento imobiliário.
Posso usar o FGTS junto com a portabilidade?
Sim. Depois de portar (ou mesmo no banco atual), você pode usar o FGTS para amortizar o saldo devedor a cada 2 anos, dentro das regras do SFH. Combinar a taxa menor da portabilidade com a amortização pelo FGTS acelera bastante a quitação. Veja o efeito na calculadora de amortização com FGTS.