Vender um imóvel pode gerar imposto de renda sobre o lucro da operação, o chamado ganho de capital. A conta, porém, tem várias camadas: existem fatores de redução que diminuem o ganho conforme o tempo de posse, três isenções que resolvem a maioria dos casos e uma alíquota que varia de 15% a 22,5%. Conhecer essas regras antes de assinar a escritura pode significar pagar bem menos imposto, ou nenhum, de forma totalmente legal. Este guia explica cada etapa com exemplos em reais e, para calcular o seu caso, use a calculadora de IR na venda de imóvel.
Resposta rápida
- O imposto incide sobre o ganho (venda menos custo de aquisição e despesas), não sobre o valor total da venda.
- A alíquota é progressiva: 15% até R$ 5 milhões de ganho, subindo até 22,5% para ganhos acima de R$ 30 milhões.
- Há isenções fortes: único imóvel de até R$ 440 mil e reinvestir em outro imóvel residencial em 180 dias.
- Os fatores de redução (FR1 e FR2) diminuem o ganho conforme o tempo de propriedade. Imóveis antigos podem pagar quase nada.
O que é ganho de capital na venda de um imóvel
Ganho de capital é o lucro apurado quando você vende um bem por um valor maior do que pagou para adquiri-lo. No caso de imóveis, ele é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição corrigido, já descontadas as despesas dedutíveis. O imposto de renda não olha para o preço da venda: ele olha só para esse ganho. Vender um apartamento por R$ 500.000 que custou R$ 480.000 gera um ganho pequeno, e não um imposto sobre os R$ 500.000. Se você vender pelo mesmo valor que pagou, ou por menos, o ganho é zero e não há imposto, embora a venda ainda precise ser informada na declaração.
O ganho de capital tem regras próprias, separadas da tabela do imposto de renda mensal. Ele é apurado no mês da venda, tem alíquota própria e é pago por conta própria pelo vendedor, sem esperar o ajuste anual. Por isso vale entender o mecanismo antes de fechar negócio, e não depois.
A fórmula do ganho e o que entra no custo de aquisição
O cálculo parte de uma subtração simples e vai ganhando ajustes. Primeiro chega-se ao ganho bruto: valor de venda menos o custo de aquisição menos as despesas dedutíveis. Depois aplicam-se os fatores de redução por tempo e as isenções, e o que sobra é o ganho tributável, sobre o qual incide a alíquota. A parte que mais reduz o imposto de forma legítima é o custo de aquisição, porque nele entram muito mais valores do que só o preço de compra.
Compõem o custo de aquisição e as despesas que reduzem o ganho:
- Preço de compra do imóvel, conforme a escritura;
- ITBI (imposto de transmissão) e as despesas de cartório pagas na aquisição;
- Corretagem, tanto a paga na compra quanto a paga na venda;
- Benfeitorias e reformas comprovadas com nota fiscal (ampliação, muro, piso, instalação elétrica, projetos);
- Em alguns casos, juros e encargos pagos no financiamento da aquisição.
A regra de ouro é guardar documento de tudo. A Receita aceita esses valores no custo, mas pode pedir comprovação. Quem gastou R$ 60.000 em reforma e não tem as notas acaba pagando imposto sobre um ganho maior do que o real. Para ver quanto sobra líquido depois de todos os custos da venda, use a calculadora de custo de venda do imóvel, e para estimar o ITBI da próxima compra veja a calculadora de ITBI e cartório.
Tabela: o que aumenta e o que reduz o ganho
| Aumenta o ganho tributável | Reduz o ganho tributável |
|---|---|
| Valor de venda declarado | Preço de compra (custo de aquisição) |
| Valorização do imóvel no período | ITBI e cartório pagos na compra |
| - | Corretagem da compra e da venda |
| - | Benfeitorias e reformas com nota fiscal |
| - | Fatores de redução por tempo e isenções |
As alíquotas progressivas do ganho de capital
Até 2016, o ganho de capital tinha alíquota única de 15%. A Lei 13.259/2016 criou faixas progressivas, que valem desde 2017. A alíquota maior só incide sobre a parte do ganho que ultrapassa cada faixa, como acontece na tabela do imposto de renda. Na prática, quase toda venda residencial fica dentro da primeira faixa e paga 15%, porque é raro um ganho de capital passar de R$ 5 milhões.
| Faixa do ganho | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 a 10 milhões | 17,5% |
| De R$ 10 a 30 milhões | 20% |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
Isenção do único imóvel de até R$ 440 mil
Esta é a isenção mais usada por famílias que vendem a própria casa. Prevista no art. 23 da Lei 9.250/1995, ela dispensa o imposto quando você vende o único imóvel que possui, por valor de até R$ 440.000, desde que não tenha vendido nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos. Um detalhe importante: a lei fala em único imóvel, e não exige que ele seja residencial. Vale para casa, apartamento, terreno ou sala comercial, contanto que seja o único bem imóvel do titular. Os três requisitos precisam existir ao mesmo tempo:
- Ser o único imóvel do vendedor no momento da venda;
- Valor de venda de até R$ 440.000 (o limite é por venda, não por proprietário em imóveis em conjunto);
- Não ter feito outra venda de imóvel nos 5 anos anteriores, a qualquer título.
Quem tem mais de um imóvel, ou já vendeu outro no período, perde essa isenção específica. Mesmo assim, pode se enquadrar na isenção por reinvestimento ou reduzir bastante o imposto pelos fatores de redução.
Isenção por reinvestir em outro imóvel em 180 dias
A segunda grande isenção está no art. 39 da Lei 11.196/2005 e beneficia quem troca de moradia. Se você vende um imóvel residencial e usa o dinheiro para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, o ganho fica isento. Aqui a lei exige que os dois imóveis sejam residenciais, diferente da isenção dos R$ 440 mil. Três cuidados fazem toda a diferença:
- Parcialidade: se você reinveste apenas parte do valor da venda, a isenção é proporcional. Vendeu por R$ 600.000 e reinvestiu R$ 450.000? Fica isento sobre 75% do ganho, e os 25% restantes são tributados.
- Uma vez a cada 5 anos: o benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Quem já reinvestiu com isenção recentemente não repete o benefício antes desse prazo.
- Prazo de 180 dias: a contagem começa na assinatura do contrato da primeira venda. Perder esse prazo é um dos erros mais caros, porque transforma uma venda isenta em uma venda tributada.
Vale um alerta: essa isenção é para a compra de outro imóvel residencial. Ela não vale para quitar dívida de financiamento de imóvel que você já tinha antes da venda. Para planejar a próxima aquisição, veja o guia de financiamento imobiliário do zero, confira as regras de usar o fundo na guia de FGTS na compra do imóvel e, se for imóvel de programa, veja o guia do Minha Casa Minha Vida 2026. Na dúvida entre alugar e comprar, vale o guia de alugar ou comprar imóvel.
Tabela: as isenções e seus requisitos
| Isenção | Requisito principal | Base legal |
|---|---|---|
| Único imóvel | Único imóvel, venda de até R$ 440 mil, sem outra venda em 5 anos | Lei 9.250/1995, art. 23 |
| Reinvestimento | Comprar outro imóvel residencial em 180 dias, uma vez a cada 5 anos | Lei 11.196/2005, art. 39 |
| Imóveis antigos | Adquiridos até 1969 têm redução de 100% do ganho | Lei 7.713/1988, art. 18 |
| Sem ganho | Venda igual ou menor que o custo de aquisição corrigido | Regra geral do ganho de capital |
Os fatores de redução por tempo de posse
Quanto mais tempo você foi dono do imóvel, menor o imposto. O art. 40 da Lei 11.196/2005 criou dois redutores que se multiplicam sobre o ganho. O FR1 conta os meses de janeiro de 1996 a novembro de 2005, à taxa de 0,60% ao mês, e o FR2 conta de dezembro de 2005 até a venda, à taxa de 0,35% ao mês. Um imóvel comprado há muitos anos acumula meses e chega à venda com o ganho bem reduzido. Existe ainda uma regra anterior, do art. 18 da Lei 7.713/1988, com percentuais de redução para imóveis adquiridos até 1988, que chegam a 100% para os comprados até 1969. A calculadora de IR na venda de imóvel aplica os fatores FR1 e FR2 automaticamente a partir das datas de compra e venda.
Exemplo 1: imóvel de R$ 300 mil vendido por R$ 500 mil
Imagine um apartamento comprado por R$ 300.000 em março de 2020 e vendido por R$ 500.000 em março de 2024, sem despesas dedutíveis. O ganho bruto é R$ 500.000 menos R$ 300.000, ou seja, R$ 200.000. Como o imóvel foi comprado depois de 2005, só se aplica o FR2, sobre 48 meses de posse. O fator FR2 fica em torno de 0,8456, e o ganho após redução cai para cerca de R$ 169.120. Aplicando a alíquota de 15%, o imposto é de aproximadamente R$ 25.368.
Agora o mesmo caso com isenção: se esse fosse o único imóvel do vendedor, mas com valor acima de R$ 440 mil ele não usaria a isenção dos R$ 440 mil. Porém, se ele reinvestisse os R$ 500.000 na compra de outra casa em até 180 dias, o ganho ficaria totalmente isento, e o imposto cairia para R$ 0. A mesma venda pode custar R$ 25 mil de imposto ou nada, dependendo do planejamento.
Exemplo 2: com corretagem e reinvestimento parcial
Considere um imóvel comprado por R$ 400.000 em junho de 2018 e vendido por R$ 600.000 em junho de 2024, com R$ 36.000 de corretagem na venda. O ganho bruto é R$ 600.000 menos R$ 400.000 menos R$ 36.000, igual a R$ 164.000. Com 72 meses de FR2, o fator fica em torno de 0,7776, e o ganho após redução cai para cerca de R$ 127.524. Sem nenhuma isenção, o imposto de 15% seria de aproximadamente R$ 19.129.
Se, em vez disso, o vendedor reinvestir todo o produto da venda em outro imóvel residencial em 180 dias, o imposto vai a R$ 0. Se reinvestir só metade, fica isento sobre metade do ganho e paga imposto sobre a outra metade. Rode variações do seu caso na calculadora de IR na venda de imóvel e veja quanto o imóvel valorizou pelo índice oficial na calculadora de valorização de imóvel.
Financiamento, herança, permuta e imóvel na planta
Algumas situações confundem quem vai vender. Vale entender cada uma:
- Imóvel financiado: o ganho é calculado sobre o preço de venda menos o custo de aquisição, e não sobre o valor que sobra depois de quitar o banco. O saldo devedor não reduz nem aumenta o ganho tributável.
- Herança: o custo de aquisição costuma ser o valor pelo qual o imóvel foi declarado na transmissão do inventário. Se o espólio transferiu por valor de mercado, a diferença pode já ter sido tributada no inventário. As isenções e reduções também podem valer na venda.
- Permuta: na troca de imóveis sem torna, não há ganho a apurar no momento da permuta. Se houver torna (dinheiro pago para igualar os valores), essa parte pode ser tributada.
- Imóvel na planta: o custo de aquisição é a soma de todas as parcelas efetivamente pagas à construtora até a venda. O ganho é o valor de venda menos esse total pago.
- Venda para pessoa jurídica: quando o vendedor é pessoa física, valem as mesmas regras de ganho de capital, independentemente de o comprador ser pessoa física ou empresa.
Prazo, DARF 4600 e o programa GCAP
A apuração oficial do ganho de capital é feita no GCAP, o programa de Ganhos de Capital que você baixa no site da Receita Federal. Nele você informa datas, valores e despesas, e o próprio programa calcula as reduções, as isenções e o imposto. Depois, os dados são importados para a declaração anual do imposto de renda.
O imposto é recolhido por DARF com o código 4600, até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Vendeu em março? O DARF vence no último dia útil de abril. Pagar em atraso gera multa e juros pela taxa Selic, então o ideal é apurar logo após a assinatura do contrato. Declarar a operação, mesmo quando isenta, também é obrigatório: a Receita cruza os dados do cartório e do comprador, e a omissão costuma cair na malha fina.
Erros comuns na hora de vender
- Achar que o imposto incide sobre o valor da venda, e não sobre o ganho.
- Esquecer de somar a corretagem e as benfeitorias comprovadas ao custo.
- Confundir o custo de aquisição com o saldo devedor do financiamento.
- Perder o prazo de 180 dias para reinvestir e garantir a isenção.
- Usar a isenção de reinvestimento para quitar imóvel comprado antes da venda.
- Não recolher a DARF 4600 no prazo e pagar multa e juros.
- Deixar de declarar a venda achando que, por ser isenta, não precisa informar.
Limitações deste guia
Este guia tem caráter educativo e não substitui uma consultoria tributária. A declaração e o recolhimento são responsabilidade do contribuinte. As regras de ganho de capital têm detalhes para imóveis muito antigos, herança, permuta e outras situações que fogem do caso comum. A calculadora aplica os fatores FR1 e FR2 e, para aquisições anteriores a 1996, usa o FR1 a partir de janeiro de 1996, sem modelar toda a tabela de redução por antiguidade do art. 18 da Lei 7.713/1988. A apuração oficial é sempre feita no programa GCAP da Receita. Use a calculadora para estimar, guarde os comprovantes e, em casos específicos, consulte um contador. Veja também como validamos os cálculos.
Calculadoras deste tema
- Calculadora de IR na venda de imóvel: ganho, reduções, isenções e imposto.
- Calculadora de custo de venda: quanto sobra líquido depois de tudo.
- Calculadora de valorização de imóvel: quanto o imóvel valorizou pelo índice oficial.
- Calculadora de ITBI e cartório: custos que entram no custo de aquisição.
- Calculadora de IR sobre aluguel: imposto de quem tem o imóvel alugado.
Fontes oficiais
- Lei 9.250/1995 (art. 23): isenção do único imóvel de até R$ 440.000.
- Lei 11.196/2005 (art. 39 e 40): isenção por reinvestimento e fatores de redução FR1 e FR2.
- Lei 13.259/2016: alíquotas progressivas do ganho de capital.
- Receita Federal: programa GCAP e DARF com código 4600.
Conclusão
O imposto na venda de imóvel incide sobre o ganho, não sobre a venda, e pode ser bastante reduzido ou até zerado pelas isenções e pelos fatores de redução por tempo. Conhecer a isenção do único imóvel de R$ 440 mil, a isenção por reinvestir em 180 dias e o que entra no custo de aquisição ajuda a planejar a venda e, muitas vezes, a economizar de forma legal. Calcule o seu caso na calculadora de IR na venda de imóvel, conheça as demais calculadoras de imóveis e veja como validamos os cálculos.